Motor voor de versnelling van verduurzaming van bestaand vastgoed

Architect Reimar von Meding vertelt op 12 oktober tijdens de Corporatiedag Energietransitie tijdens de Vakbeurs Energie hoe de verduurzaming van bestaand vastgoed sneller en goedkoper kan. De directeur van architectenbureau KAW stond aan de basis van de Reimarkt-formule, waarmee ondertussen meer dan 4000 corporatiewoningen zijn verduurzaamd.

Corporaties staan voor een forse opgave om hun woningbezit te verduurzamen. Om die ambities waar te maken is het essentieel dat huurders mee willen werken aan de verduurzaming van hun huis. Maar bewoners zien verduurzaming niet automatisch als meerwaarde, uit angst voor overlast, tijdsbeslag en een huurverhoging bijvoorbeeld. Het overtuigen van hun huurders van nut en noodzaak van verduurzaming kan behoorlijk tijdrovend zijn. Reimar von Meding, directeur van architectenbureau KAW, zet tijdens de Corporatiedag Energietransitie uiteen hoe bewoners wel betrokken raken en hoe de verduurzaming daarmee aanzienlijk versneld kan worden.

Wat is de Reimarkt-formule? En wat los je er mee op?

“Onze  hoofdfocus ligt bij de versnelling van de duurzaamheidsaanpak. En om die versnelling echt aan de gang te krijgen, willen we de angel aan de bewoners-kant eruit trekken. Daar zitten de grootste hobbels en obstakels. Een aantal jaar geleden hebben we het Reimarkt-concept bedacht. Dat is een winkelformule voor verduurzaming. In de Reimarkt liggen voor iedere woning kant en klare oplossingen in het schap, van dubbel glas tot nul-op-de-meter woningen. Klanten zien direct wat het kost (prijs/huurverhoging) én wat het oplevert (energiebesparing). Die werkwijze is echt een revolutie in de bouw: de consument bepaalt en weet meteen waar hij of zij aan toe is.”

Waarin zit de besparing?

“Het verschil met de traditionele werkwijze in de bouw is dat aannemers niet meer een project aannemen, maar opereren als de leverancier van een product. En product dat de bewoner graag wil hebben en ook afrekent. De proceskosten gaan daar behoorlijk mee omlaag en de producten worden goedkoper. In het afgelopen jaar zijn er zelfs aannemers geweest die hun prijzen niet hoefden te indexeren omdat ze op deze manier prima kunnen ondernemen.?

Hoe gaat het in de praktijk in zijn werk? Krijgen bewoners een soort menukaart?

“De meeste bewoners interesseert de techniek achter de ingrepen helemaal niets. Bij de meeste corporatiewoningen die verduurzaamd worden, moet het glas worden vervangen, de spouw worden gevuld met isolatiemateriaal en een warmtepomp geïnstalleerd. Voor een bewoner is het merk warmtepomp daarbij totaal niet relevant. Wat wij hebben gedaan is een complete catalogus uitgewerkt met wat er voor een bepaalde woning mogelijk is, wat er technisch gezien kan en wat dat kost. En bij dat laatste gaat het dan niet om een indicatie, maar letterlijk om de prijs. Alle onzekerheden zijn door ons uit het proces gepoetst.”

Mooi dat het daardoor goedkoper kan. Maar zijn de bewoners ook daadwerkelijk blijer en meer betrokken? En gaat de verduurzaming daadwerkelijk sneller?

“Ja. En dat komt vooral omdat we op de eerste dag al harde toezeggingen kunnen doen en helderheid kunnen verschaffen. De grootste waardering die we terugkrijgen is dat mensen zeggen ‘jullie hebben precies gedaan wat er was beloofd’. En zodra buren dat ook horen, zijn ze eerder geneigd ook mee te doen. Dat is de grootste winst.”

Voor een gerenoveerde woning kan een corporatie meer huur vragen. Verdienen bewoners die extra kosten altijd terug door een lagere energierekening?

“Ja. Onder de producten die wij uitwerken - en met product bedoel ik een gerenoveerde woning - ligt altijd een businesscase die voldoet aan de rendementseisen van de corporatie, zodat het betaalbaar en financierbaar is. En daaronder liggen altijd de afspraken die corporaties maken over de doorbelasting in de huur. Die verschillen overigens per corporatie. De ene corporatie belast niets door, een ander een deel en sommigen het volledige bedrag. Maar de betrouwbaarheid van de getallen die wij communiceren zijn erg hoog. Vooral omdat er in de producten die we bieden een hoge herhaalfactor zit, waardoor je goed kunt inschatten wat iets kost.”

Jullie idee lijkt dus goed te werken. Vindt het al veel navolging?

“Wij wilden een disruptieve ontwikkeling op gang brengen. Wij zijn eigenlijk een architectenbureau dat renovaties uitvoert tegen een honorarium. Met dit idee stellen we onze eigen business case ter discussie. Want we doen dit niet om zoveel mogelijk plannen uit te kunnen werken, maar om de proceskosten - en dat gaat om veel geld - zoveel mogelijk omlaag te brengen. Dat is niet hoe veel bedrijven denken. En dus vindt het nog niet veel navolging. Daar komt bovendien bij dat de renovatiemarkt in Nederland heel zwaar leunt op uitvoerende partijen. En corporaties zetten het liefst zo groot mogelijke batches in de markt omdat men denkt dat bulk de prijs omlaag brengt. Dat is heel moeilijk om te doorbreken. Dat doen we door bewijs te laten zien, maar dat is een lastig traject.”

Wat houdt andere partijen dan tegen?

“Het sentiment in Nederland is toch nog dat bestaande woningen allemaal verschillend zijn en dat dat ervoor zorgt dat renovaties moeilijk en tijdrovend zijn. Wij zeggen nu: ‘nou, volgens ons zijn alle woningen gelijk. Ze hebben allemaal een vloer, een wand met ramen en een dak.’ Het doel moet niet zijn om aan te wijzen wat de verschillen zijn, maar om aan te tonen wat gemeenschappelijk is. Zodat je die processen kunt automatiseren. En dat is nu nog niet de cultuur in de bouw.”

“Deze formule zomaar open stellen voor iedereen werkt niet. Wij willen een platform zijn waar verschillende producten te koop zijn. We hebben hele goede ervaringen met uitvoerende partijen die enkelvoudige maatregelen uitvoeren. Dat zijn meestal bedrijven die net onder de grote aannemingsbedrijven zitten, maar wel de bedrijven die het echte werk doen. Sterker nog, een traditionele aannemer heeft in dit concept veel minder toegevoegde waarde.”

Is dit een formule die bij iedere schaalgrootte werkt? Maakt het uit hoeveel woningen je in één keer renoveert?

“In principe werkt het vanaf één woning. Maar omdat corporaties gewend zijn aan procesmatig werken gaat het vaak om grotere aantallen in één project. Die overigens niet allemaal tegelijk uitgevoerd hoeven worden. Zo weet ik van een corporatie die werkt volgens het principe ‘renovatie op mutatie-basis’. Zodra een huurder vertrekt, wordt de woning gerenoveerd. Om op die manier uiteindelijk het hele bestand aan te pakken.”

Met de Reimarkt-formule wil je de verduurzaming van bestaand vastgoed versnellen. Is het wellicht ook een manier om iets te doen aan de woningmarktsituatie?

“Ik denk zeker dat het kansen biedt om iets te doen aan de scheve verdeling. Tegelijk met de verduurzaming is het voor corporaties namelijk ook betrekkelijk eenvoudig om iets te doen aan het woningaanbod. Volgens mij kan dat een kansrijke combinatie zijn.”

De Corporatiedag Energietransitie is bedoeld en gratis voor medewekers van woningcorporaties en voor gemeenten. Organisaties die producten, diensten of advies leveren aan woningcorporaties betalen een toegangsfee t.w.v. € 495,- excl BTW. Hier staat meer informatie.